1. La altura asignada a su sector
El punto de partida no es su lote sino la zona donde está. La cartografía del POT le asigna a cada sector una altura máxima, y viene expresada en pisos: «Máximo 2 Pisos», «Máximo 5 Pisos», y así.
Cuando un predio queda entre dos sectores con alturas distintas, lo prudente es tomar la menor. Es lo que hacemos en el visor, y conviene saberlo porque cambia el resultado.
2. El área útil, que casi nunca es el área del lote
Antes de multiplicar nada hay que restar. Una ronda hídrica, un suelo de protección o una afectación vial reducen el área sobre la que se puede construir. Lo que queda es el área útil.
Esto tiene un efecto que sorprende: restar área a veces SUBE el índice de ocupación, porque el lote cae en un tramo más pequeño de la tabla y a los tramos pequeños les corresponde un índice mayor.
3. El índice de ocupación
El índice de ocupación dice qué porcentaje del área útil puede cubrir la construcción en planta baja. Lo fija la Tabla 44 del Artículo 329, y depende de dos cosas: el uso que se vaya a dar y el tamaño del lote.
El Artículo 329 tiene una tensión en su propio texto entre «área total del predio» y «sobre área útil». Nosotros aplicamos el índice sobre el área útil, que es lo más restrictivo, y lo decimos en cada cálculo.
4. Los aislamientos, y el umbral de los cinco pisos
Aquí está el dato que más le sirve a quien va a construir. Hasta el quinto piso no se exige aislamiento lateral con los predios vecinos: lo sostienen la Tabla 47 del Artículo 334 y el Artículo 328, que define la plataforma como los cinco primeros pisos, «en las cuales no se exige aislamiento lateral».
A partir del sexto sí se exige. Eso significa que las plantas dejan de repetir la planta baja y empiezan a perder área. En lotes medianos, hacer cinco pisos puede dar más metros construidos que hacer seis.
Si el POT le asigna seis pisos o más, haga la cuenta de las dos maneras antes de decidir. El sexto piso no siempre suma.
Un ejemplo con números reales
Un lote de 15.263 m² en suelo urbano, sin afectaciones, con tratamiento de Renovación y altura asignada de 2 pisos.
- Área útil: 15.263 m² menos 0 % afectado = 15.263 m².
- Índice de ocupación: 0,6 para uso comercio en lote mayor (Artículo 329, Tabla 44).
- Ocupación en planta baja: 9.158 m².
- Área construible: 9.158 m² × 2 pisos = 18.316 m², porque hasta el quinto piso las plantas repiten la planta baja.
Lo que puede bajar esa cifra
Tres cosas frecuentes en Villavicencio reducen lo que sale de la cuenta, y ninguna aparece en el índice de ocupación:
- Servidumbre aeroportuaria: la altura real la determina la Aeronáutica Civil y puede ser menor que la asignada por el POT.
- Plataforma obligatoria: en área de actividad intensiva o moderada con frente sobre vía pública, el Artículo 328 exige plantear plataforma comercial o de equipamientos en los cinco primeros pisos.
- Amenaza por inundación o remoción en masa: condiciona lo que se puede hacer, y en algunos casos lo impide.